房企抢收“银十” “以旧换新”成目前全新“玩法”

进入“银十”，距楼市密集出台新政近一个月，青岛楼市以“肉眼可见”的速度持续活跃。恰逢“金九银十”传统营销旺季，房地产企业借政策东风，纷纷开启“打折促销”模式，一些原本销售平平的项目更是打出了史无前例的折扣，并配合“以旧换新”等多促销模式来刺激楼市消费。业内人士认为，目前对住房的需求正从过去“有没有”向“好不好”转变。政策的落地见效还需要一段时间，对促进房地产市场企稳复苏的各项政策持续产生效果，应多一点耐心和信心。

九月份新房成交回暖

二手房同比基本持平

近一个月，房地产市场迎来多重政策利好。其中，限购、限售、认房不认贷等政策的优化调整格外受到关注。9月，青岛也出台政策组合拳，涉及公积金贷款首付下调、取消限购、限售、认房不认贷等。具体来看，9月青岛新房成交大幅回升，依托密集政策支持，各开发商在9月也开启大促模式，效力双向叠加之下成交收效较为明显。

随着青岛全面取消限购限售、“认房不认贷”政策落地、存量房贷利率下调等利好政策频出，各楼盘促销花样不断“翻新”。记者在采访中了解到，一些楼盘趁机推出优惠，除了通过演出、组织亲子活动等方式吸引购房者到访之外，送家电、送车位，甚至特价房也“重出江湖”，有的楼盘特价折扣甚至超过80万元。

据青岛锐理数据显示，9月青岛楼市新房住宅成交约10369套，环比增长71.6%，成交面积约124.95万平方米，环比增长70.8%。9月份青岛楼市各类政策密集出台，刺激初见成效，成交突破1万套门槛，仅次于6月份、3月份成交量。其中， 9月29日-10月6日中秋节国庆节“双节”期间，青岛新房住宅成交2485套，同比去年增长17.33%，成交面积约27.78万平方米，同比增长3.31%。

从各区域成交情况来看，9月青岛新建商品房成交主力集中在西海岸、城阳和即墨。数据显示，在荣盛锦绣外滩、铂悦灵犀湾、金能珠山壹号等项目集中网签的带动下，西海岸新区签约量持续位居高位，共计签约5530套、约52.03万平方米，签约占比30.4%；城阳区青铁畅意城、星河湾等项目签约活跃，区域共计签约2399套、约28.01万平方米，以17.7%的签约占比排至第二位；即墨区签约占比12.0%，共计签约2272套、约20.61万平方米，主要集中在碧桂园蓝谷之光、金隅金玉府、中南樾府等项目。

二手房住宅方面，9月成交4621套，环比增长0.94%，成交面积约44.9万平方米，环比增长1.54%，同比基本持平，变化不大。

本报楼市观察员李鹏飞表示，目前楼市的政策比较利好买房人，这轮政策调整和之前不一样，这一轮是量升价温，“首付、房贷利率都降了，买房还有税费补贴。不少有置换想法的买房人，都准备抓住这一波行情，把手里的旧房子卖了，再换一套大房子。”他预计，随着更多的二手改善型房源，特别是次新房挂牌的陆续入市，青岛的中高端改善性新房产品在获得更多购买力的同时，也将面临更多的分流压力。从统计局最新公布的城市房价指数看，二手房同比连跌17个月，环比连跌5个月，下滑趋势还没有扭转，四季度市场将在以价换量中波折前进。

政策效应正逐渐显现

看待楼市波动应理性

刚刚过去的双节假期，青岛一众房企瞄准了长假营销节点。今年“十一”推出的优惠活动五花八门。归纳起来主要包括特惠房、抽取购房券享受折扣、买房抽奖、到访送礼、成交送物业费车位券、鼓励老带新或者是全民营销等措施。这背后，是房企对业绩提振的渴望。

回顾1-3季度楼市，开年以来一季度，尤其是3月份在疫情积压需求的集中释放和利好政策推动下，楼市成交回暖迹象明显。然而4月就踩下了“刹车”，5月楼市继续低温运行。6月作为上半年收官之月，各大楼盘动作频频，叠加多个楼盘集中网签，签约量创下新高。7、8月份岛城天气日渐升温但购房者外出看房的积极性再度降至冰点。9月多个新盘入市叠加政策影响，以及多个楼盘集中网签再次带动签约量明显上涨。可以说，今年“金九银十”的窗口期到来之前，楼市的宽松政策达到了近年来的顶点，借助这一轮黄金销售旺季带动楼市反弹的期望值也被拉满。

业内人士认为，当前，房地产市场仍处于调整期，对于之前成交的回落和近期的反弹应理性看待。2023年第一季度，岛城楼市出现了销售量和销售价格的双升，第二季度的回落，当视为企稳回升过程中出现的正常波动。过去二十余年的快速发展，房地产行业形成了“高杠杆、高负债、高周转”模式，这种模式将逐渐成为历史。对住房的需求从过去“有没有”向“好不好”转变，市场也逐步进入总量小一点，增速比过去慢一点，平稳发展的阶段。有关部门和各地持续出台支持政策，放松购房限制，减轻资金压力，加大金融支持，而政策的落地见效需要一定时间，应该给房地产市场的企稳回升以及持续平稳健康发展更多耐心和信心。

新盘扎堆上市抢客户

房企推出“以旧换新”

“金九银十”历来是楼市的传统旺季，在推优惠抢客户之前，很多开发商更是抢在近期推出新房，以便搭上“旺季”这班顺风车。据房天下数据监控中心不完全统计，9月青岛楼市约23个盘计划推新或首开，成为2023年以来第二高的月份。具体来看，其中崂山区是主城推新最多的区域，海信君玺、纯新盘越秀青铁和樾府、海信依云安娜、纯新盘银丰玖玺臺等计划首开或加推。海信君玺为加推。越秀青铁和樾府为张村河南岸新晋纯住宅项目。

李沧区青岛印象滟及云谷金茂府、世博园板块招商纯新盘璀璨璟园推新入市。其中，璀璨璟园为招商与金茂合作系列新盘，采用金茂恒温恒湿恒氧的科技化，同时叠加招商璀璨系产品特色。9月城阳区推新减少，目前仅中欧青特滨湖国际、天一仁和云玺雅颂双盘推新。其中，天一仁和云玺雅颂为纯新盘首开，位于城阳中心成熟地段，高端定位和全改善面积段极具吸引力。中欧青特滨湖国际在首开热销后迎来加推，9月加推7号楼，建筑面积为160平方米。

西海岸新区成为近期推新重头。纯新盘华新园爱乐之城、董发港都锦城、灵山湾润府、海岸桂府、开投新都樾府及老盘和达云辰二期、德惠灵山秀水、荣泰雍和府、城发和悦瑞城等都有新盘相继入市。

眼下换房人群增多，卖旧买新成为一大难题，“以旧换新”是目前楼市的全新“玩法”。继9月初城阳区某楼盘率先启动“以旧换新”后，在“双节”期间，李沧区某楼盘传出同样的消息。业内人士介绍，在“金九银十”的大背景下，李沧区东部各大新盘竞争激烈，“价格战”或不可避免，“以旧换新”活动有利于新房尽快去库存。

青岛市房协曾与贝壳推出“优先卖”模式，卖旧换新的购房者将与开发商、贝壳签署三方协议，在此期间，开发商将帮助购房者锁定其看好的房源，贝壳则负责协调合作新经纪品牌，帮助客户完成旧房销售。若旧房成功售出，则客户可以马上办理新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还订金，客户无须承担违约风险。最近部分开发商已经推出了更有力度的“以旧换新”模式。只要是房龄在10年之内的房子，位置较好，经过评估机构估价，就可以直接折抵房款，购买新房。